物流地产：多方争食的“绿洲”

历经疫情风浪的淘洗，物流地产将换上什么样的“新装”？

政策暖风 一超多强

消费升级新时期，电商零售新增长，为仓储设施的需求带来增量。据统计，中国仓储物流面积约5.5亿平方米，现代化物流设施1.1亿平方米，占比20%。伴随电商爆发式增长，根据研究，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，而且其对物流仓储配套设施等方面要求更高。据此前统计，中国营业性通用仓库面积达到9.98亿平方米，投入使用的高标仓面积约3,000万平方米，每年增速约40%~60%，预计到2020年，高标仓的面积将达到1.4亿平方米，但供应量仅为5,600~6,600万平方米。

近年来，在严格控制新增建设用地和耕地背景下，土地供需矛盾日益突出，受此影响，中国逐年下调城市工业用地指标。值得注意的是，虽然用地政策不断收紧，但鉴于物流行业发展水平难以满足日益增长的需求，国家同时就物流行业出台了系列扶持政策。例如，此前国家施行《节约集约利用土地规定》后随即出台了《关于促进商贸物流发展的实施意见》，尤其近年更为频繁，为行业营造了良好的成长环境。可见，物流地产虽然从整体上拿地面积受限，但依然得到国家政策的大力支持，成了众资本家趋之若鹜的“绿洲”。

目前中国物流地产行业呈现“一超多强"的市场格局，以普洛斯为首，截至2019年第一季度，普洛斯市场份额达到了33.0%，万纬、易商、宇培市场份额分别为6.1%、6.0%、5.6%；嘉民、安博、宝湾、平安、丰树则分别占有市场份额为5.3%和4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。整体而言，普洛斯、嘉民、安博、丰树等外资物流地产企业因运营管理、资本运作等方面领先于本土企业，占据了近半市场份额达47.3％。普洛斯作为亚洲最大的现代物流设施提供商，业务覆盖中国、日本、美国和巴西等多个国家和地区，物业总面积超过7,300万平方米。其中，普洛斯在中国地区运营的高端仓储面积超过2,000万平方米，其他物流地产企业运营的高端仓储面积在250~400万平方米之间，如嘉民280万平方米左右，宇培约240万平方米。

随着仓储需求日渐凸显，物流地产受到多方关注，房地产、电商、金融机构、零售等企业纷纷涌入，由此物流地产进入参与者众多、多样化竞争的阶段。具体来看，万科旗下万纬物流运营及在建物流地产面积超过1,000万平方米；京东是布局物流地产最早的电商企业，旗下仓储面积已超过1,700万平方米，菜鸟仓储面积超过200万平方米，苏宁仓储面积超过1,000万平方米；平安不动产2014年开始布局，如今旗下园区项目已超过20个；东百集团2016年开始涉足物流地产，2019年已在沿海各大经济带和长江经济带上运营管理的物流项目12个，建筑面积134.09万平方米。

新时代物流大生态平台

作为中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的缔造者，2017年5月，普洛斯在中国已竣工物流仓储面积1,750万平方米，到目前普洛斯及旗下品牌环普在全国42个战略性区域市场投资、开发并管理着362个物流园、工业园及科创园，物业总面积（包括在建）达4,000万平方米，覆盖了中国主要的物流枢纽，如北京、上海、深圳、成都、广州、天津等，在中国物流地产市场独占鳌头。

截至2020年6月，普洛斯在中国拥有并经营占地约6,168万平方米，建筑面积共计约4,245万平方米，价值约286亿美元的物流基础设施，已建成的仓储面积约为2,897万平方米。而且不同于传统企业“贵钱贱用”，普洛斯采取“物流+金融”发展模式，提供全方位、一站式的标准化资产管理，实现供应链金融和产业投资相互帮衬，促进公司产业生态圈互利共赢；并通过旗下际链科技，大规模使用IoT，实现园区可视化智慧化运作，致力打造新时代的物流大生态平台，让资产转化为服务。

“万纬”+“普洛斯”物流格局

房地产企业拓展冷链版图的野心，从万科形成“万纬”+“普洛斯”物流地产格局便可窥见一斑。2015年万科正式成立万纬物流，加速发展物流板块，三年后成功参与普洛斯私有化，以自身开发建设经验及资源优势与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力形成优势互补，携手打造全球最大物流地产平台，进一步完善万科在物流地产领域的布局。

万纬物流是万科进军物流地产行业而成立的品牌，坚持以客户需求为导向，提供定制化解决方案，致力成为物流地产行业领导者。目前，万伟物流地产项目主要布局在三大经济圈与中西部重点城市，进驻45个城市、服务700家客户，运营及在建总面积1,056万平方米、运营及在建项目134个。2016年，万纬物流进一步拓展至冷链市场，2018年7月，万纬物流并购太古冷链，实现冷链规模及运营能力升级，网络覆盖中国一线城市及内陆核心港口城市，提供一站式温控物流服务。

电商物流地产的表率

京东是电商企业涉足物流地产行业的典型，不同于专业物流地产和房地产企业，京东的物流地产主要服务自身物流业务，截至2018年，京东在全国运营超过550个大型仓库，面积约1,200万平方米。同年京东物流“亚洲一号”达到16座，投用了全国规模最大的机器人仓群，数量超50个。

2020年1月，京东集团旗下负责物流地产开发和管理的京东物产与新加坡政府投资公司（GIC）再次合作成立第二只物流地产基金，以建设更多物流基础设施。截至2020年3月，京东物流在全国共运营超过730个仓库，包含京东物流管理的云仓面积在内，仓储总面积约1,700万平方米。

金融机构抢滩物流地产

2014年收购总建筑面积约90,000平方米的成都新地空港物流园，可视作平安不动产正式进入物流地产领域的标志性事件。截至2015年11月，平安不动产已经开发了成都龙泉与成都空港等物流地产项目，在全国29个节点城市投资打造物流智慧园，形成网络体系。同时，平安不动产设计了地产基金模式，在工业产业园基地引入运营公司合作，扮演资产管理角色。

近年平安不动产在物流领域动作频频，以深圳和上海为双总部的深圳平安不动产工业物流有限公司在全国各地大量购买物流土地，在两年半时间里，迅猛拓展业务版图，对外投资了28家企业，比如济南安华仓储、贵州平华仓储、柳州仓储、湖南安信仓储、长沙平端仓储等。目前，平安不动产在全国并购或自建约30个园区，面积达400万平方米。

零售业掘金物流地产

零售企业涉足物流地产领域，成为行业新生力量，东百集团的贡献不容忽视，2016年东百集团确立重点发展物流仓储业务，截至2019年新签约物流项目5个，建筑面积54.87万平方米。2020年上半年，东百集团运营及储备中的物流项目16个，建筑面积约164.69万平方米，同时加快全国物流产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流升级需求。

在运营方面，东百集团围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，致力打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-场-货”新架构。

近年来，电商业务不断推动高端仓储的发展，根据戴德梁行预计，2020年中国高标仓供需缺口约1亿平方米。2020年初，新冠疫情一定程度上影响了物流园区的运营，推高了高标仓的空置率；另一方面，新冠疫情改变了消费者的消费习惯和场景，生鲜食品、冷链医药的物流仓储、配送需求呈几何式增长，同时制造业产地多元化，供应链更加注重抗风险能力，释放更多冷库及仓库的需求。据此推算，冷链物流将成为物流地产行业未来发展的强劲驱动力，而疫情带来的刺激促使仓储物流更加重视智能化，高标仓、冷链仓、智慧仓储或将成为物流地产行业发展的新风口。